Après 13 ans d’une période où les taux d’intérêt étaient proches de zéro, cette variable importante influençant les prix des logements a enfin retrouvé des niveaux historiquement habituels. Avec un peu de chance, cela pourrait être l’élément déclencheur qui mettra fin à la bulle immobilière au Royaume-Uni qui dure depuis 20 ans, selon John Kingham.
Message: « Une personne de 20 ans ? Inimaginable ! » J’entends vos objections. Pourtant, c’est la réalité.
Le texte indique que les prémices de la bulle actuelle ont été établies à la fin des années 1980, lorsque le salaire moyen au Royaume-Uni était de 9100 £ et le prix moyen des maisons était de 63 000 £. Ce ratio des prix des maisons, qui était à l’époque d’environ sept ans, était bien au-dessus de la moyenne sur les quarante dernières années.
Une telle stabilité des évaluations n’est garantie que si l’environnement reste calme et immobile, tel un grand vase posé sur une table moelleuse. Cependant, tout comme un enfant maladroit peut faire tomber ce vase en heurtant la table, la Banque d’Angleterre a provoqué un effondrement économique à la fin des années 80 en augmentant les taux d’intérêt à 15%. Cela a entraîné l’effondrement de l’économie et une crise du marché immobilier, affectant de nombreuses vies.
En 1995, après la fin de la crise, les prix immobiliers avaient baissé de 20 %. Au cours des cinq dernières années, le salaire moyen a augmenté à 13 100 livres tandis que le coût moyen d’une maison a dépassé quatre fois le salaire moyen. Dans les années 1990, en moyenne, une personne pouvait acheter une maison pour quatre fois son salaire. Aujourd’hui, avec un salaire moyen de 34 600 livres, l’achat d’une maison moyenne devrait coûter 138 000 livres. Cependant, le coût réel est presque le double, à 260 000 livres.
Les bas prix du marché immobilier au milieu des années 90 ont attiré de nombreux acheteurs, entraînant une augmentation des prix. En 2001, la valeur moyenne d’une maison avait atteint 89 000 livres, soit cinq fois sa valeur moyenne historique. À ce moment-là, les prix des maisons n’étaient ni élevés ni bon marché, mais la crise des dot-com et les événements du 11 septembre ont entraîné une baisse des taux d’intérêt à 3,5% par la Banque d’Angleterre, leur niveau le plus bas depuis les années 1940. Il était alors suggéré de prendre du recul pour évaluer la situation. En 2003, des taux d’intérêt de 3,5% étaient considérés comme extrêmement bas, en dessous de ce que la plupart des gens avaient connu de leur vivant. Aujourd’hui, la plupart des individus considèrent un taux d’intérêt de 3,5% comme élevé.
Ces taux d’intérêt exceptionnellement bas ont déclenché la bulle immobilière actuelle de 20 ans, qui a été alimentée par des prêts imprudents accordés par les banques et une croyance irrationnelle selon laquelle les prix des maisons augmenteraient de 10% ou plus chaque année indéfiniment. En 2007, les revenus moyens s’élevaient à 21 600 £, tandis que le prix moyen des maisons atteignait 184 000 £, ce qui a conduit à un ratio record de 8,5. Il s’agissait d’une bulle de proportions monumentales.
Comme mentionné précédemment, les évaluations élevées peuvent être comparées à un grand vase instable sur une table, attendant simplement qu’un enfant maladroit le renverse. En 2007, cet enfant maladroit était l’industrie bancaire, qui avait accordé des prêts excessifs jusqu’à ce que le système financier mondial soit sur le point d’exploser. La crise financière qui en a résulté a entraîné une forte diminution des prêts, causant des dommages importants à l’économie et provoquant l’effondrement du vase des prix élevés de l’immobilier.
Cette fois-ci, l’accident a été bref et peu grave car le gouvernement est intervenu de manière agressive, ne négligeant aucun aspect dans sa lutte pour protéger le secteur immobilier, ainsi que pour assurer leur réélection.
La première action entreprise par la Banque d’Angleterre a été de baisser les taux d’intérêt quasiment à zéro. Cette mesure inédite a permis de maintenir les prix immobiliers stables, avec une baisse modérée de 15 % en moyenne en 2008. Cependant, malgré un environnement économique difficile et des taux d’intérêt proches de zéro, les prix des logements n’ont pas connu de reprise dans les années suivantes. En 2012, ils avaient encore chuté d’environ 10 % et par rapport à l’inflation et aux salaires, la tendance à la baisse des prix immobiliers se poursuivait.
Le lent dégonflement de la bulle immobilière a pris fin prématurément avec l’introduction de Help to Buy en 2013. Ce programme gouvernemental a proposé des prêts allant jusqu’à 40% du prix d’achat aux acheteurs de maisons, relançant ainsi les prix immobiliers. De plus, un autre dispositif a été mis en place pendant la pandémie pour soutenir un marché immobilier qui n’en avait pas besoin.
Cela a contribué à la phase finale de cette bulle immobilière de 20 ans, où les prix moyens des maisons ont atteint un sommet record de 275 000 £ en 2022, selon les données nationales. Ce montant représentait 8,5 fois le salaire moyen au Royaume-Uni, un chiffre presque identique au pic atteint lors de la bulle des années 2000. Comme toujours, des valorisations élevées ne sont durables que si l’environnement reste stable. En 2024, je ne qualifierais pas cet environnement de stable.
Après 13 ans de taux d’intérêt presque nuls et une décennie de mesures d’aide à l’achat excessives, ces facteurs de stabilisation artificiels ont été retirés. Les prix immobiliers élevés actuels semblent avoir peu de soutien, sinon la croyance largement répandue que la hausse des prix des logements est aussi inévitable que la gravité. Avec des taux d’intérêt à 5,25 % revenus à des niveaux historiquement normaux, il est probable que si ces taux se maintiennent, les prix des maisons devraient également revenir à des niveaux plus traditionnels.
Au cours des 70 dernières années, les prix des logements ont été en moyenne six fois supérieurs au salaire moyen. Avec un salaire moyen atteignant 34 600 £, cela équivaudrait à un prix moyen historiquement normal de 208 000 £, par rapport à la moyenne de fin d’année 2023 de 259 000 £. Il est peu probable que le prix moyen des logements baisse à 208 000 £ d’ici la fin de cette année, ce qui représenterait une baisse de 20 %. Au lieu de cela, il est espéré que nous verrons des hausses de salaires significatives et supérieures à l’inflation au cours de la prochaine décennie, combinées à une croissance des prix des logements faible voire nulle.
Par exemple, si l’inflation reste à 2% et que les salaires augmentent de 3%, le salaire moyen atteindra £46 500 en 2033. Si le ratio des prix des maisons tombe à six au cours de cette période, les prix des maisons augmenteraient d’un peu moins de 1% par an pour atteindre 279 000 livres, ce qui permettrait à la plupart des gens de sortir de l’équité négative et de rendre le logement beaucoup plus abordable. Cela représenterait un scénario proche d’un win-win, mais je crains que les chances d’atteindre un tel aboutissement en douceur soient malheureusement très faibles.
