Après une période de 13 ans caractérisée par des taux d’intérêt proches de zéro, cet élément crucial dans la détermination des prix des logements a enfin été ramené à des niveaux historiquement habituels. Avec un peu de chance, cela pourrait marquer le début de la fin de la bulle immobilière britannique qui dure depuis 20 ans, selon John Kingham.
Message: « Il est impossible d’avoir une bulle de 20 ans ! » J’entends vos objections, mais c’est la réalité.
Le début de la bulle actuelle trouve son origine à la fin des années 1980, lorsque le salaire moyen au Royaume-Uni était de 9100 £ et le prix moyen d’une maison atteignait 63 000 £. Cela a entraîné un ratio prix/salaire d’environ sept ans, bien supérieur à la moyenne observée au cours des quatre dernières décennies.
De telles cotes élevées ne restent stables que si l’environnement demeure calme, telle une grande vase sur une table douce. Cependant, tout incident imprévu peut tout faire voler en éclats, comme un enfant maladroit heurtant la table et faisant tomber le vase en mille morceaux. Dans les années 80, cet enfant maladroit a été identifié comme la Banque d’Angleterre, qui a augmenté les taux d’intérêt à 15%. Cette action a provoqué l’effondrement de l’économie et a entraîné la chute du marché immobilier, entraînant des conséquences désastreuses pour de nombreuses personnes.
En 1995, après la crise, les prix des maisons avaient chuté de 20 %. Au cours des cinq années suivantes, le salaire moyen a augmenté pour atteindre 13 100 livres, tandis que le coût moyen d’une maison a dépassé quatre fois ce salaire moyen. À la fin des années 1990, une personne moyenne pouvait acheter une maison moyenne pour quatre fois son salaire. Actuellement, le salaire moyen est de 34 600 livres, ce qui équivaudrait à acheter une maison moyenne pour 138 000 livres. Cependant, le coût réel est presque le double, à 260 000 livres.
Les prix abordables du milieu des années 90 ont attiré de nombreux acheteurs, ce qui a entraîné une augmentation des prix. En 2001, le prix moyen d’une maison avait augmenté à 89 000 livres, ce qui était cinq fois supérieur à la moyenne historique. À ce moment-là, les maisons n’étaient ni trop chères ni trop bon marché, mais la crise des dot-com et les événements du 11 septembre ont incité la Banque d’Angleterre à réduire les taux d’intérêt à 3,5%, leur niveau le plus bas depuis les années 1940. Il semble raisonnable de faire une pause pour évaluer la situation. En 2003, un taux d’intérêt de 3,5% était considéré comme extrêmement bas, bien en dessous de ce que la plupart des gens avaient connu dans leur vie. Aujourd’hui, la plupart des gens estiment que 3,5% est un taux élevé.
Ces taux d’intérêt extrêmement bas ont déclenché la bulle immobilière actuelle, qui a été alimentée par des prêts imprudents accordés par les banques et une croyance irrationnelle selon laquelle les prix des maisons augmenteraient de 10 % ou plus chaque année de manière indéfinie. En 2007, les revenus moyens étaient de 21 600 £, tandis que le prix moyen des maisons avait atteint 184 000 £, entraînant un ratio record de 8,5. Il s’agissait d’une bulle d’une ampleur considérable.
Comme mentionné précédemment, les valorisations élevées sont fragiles, tel un grand vase sur une table instable, attendant qu’un enfant maladroit vienne le renverser. En 2007, cet enfant maladroit était l’industrie bancaire, qui avait accordé des prêts excessifs jusqu’à provoquer une quasi-implosion du système financier mondial. La crise financière qui a suivi a entraîné une forte contraction des prêts, causant des dommages considérables à l’économie et faisant une nouvelle fois voler en éclats le vase aux prix élevés de l’immobilier.
Cette fois, l’accident a été bref et peu grave car le gouvernement est intervenu de manière agressive, en prenant toutes les mesures nécessaires pour défendre le marché immobilier et garantir leur réélection.
La première mesure prise par la Banque d’Angleterre a été de réduire les taux d’intérêt à presque zéro. Cette décision sans précédent a permis de stabiliser les prix de l’immobilier et l’impact de la crise a été rapide et limité, avec une baisse moyenne de 15 % en 2008. Cependant, malgré un environnement économique difficile et des taux d’intérêt proches de zéro, les prix des maisons n’ont pas vu de reprise dans les années suivantes. En 2012, ils avaient encore chuté d’environ 10 % et, ajustés à l’inflation ou aux salaires, les prix des maisons continuaient de baisser de manière constante.
Malheureusement, la lente déflation de la bulle immobilière a pris fin prématurément avec l’introduction de Help to Buy en 2013. Ce programme gouvernemental offrait aux acheteurs potentiels un prêt pouvant atteindre 40% du prix d’achat de leur domicile. Cette initiative a été un succès immédiat, entraînant une nouvelle flambée des prix immobiliers. De plus, pendant la pandémie, le gouvernement a mis en place un autre programme de soutien pour le marché immobilier, même s’il n’en avait pas réellement besoin.
Cela a alimenté la phase finale de cette bulle immobilière de 20 ans, les prix moyens des maisons atteignant un pic impressionnant de 275 000 £ en 2022, selon les données nationales. Cela représentait 8,5 fois le salaire moyen au Royaume-Uni, un chiffre presque identique au sommet de la bulle immobilière des années 2000. Comme d’habitude, des évaluations élevées ne sont durables que si l’environnement reste stable. En 2024, je ne qualifierais pas l’environnement de stable.
Après 13 ans de taux d’intérêt presque nuls et une décennie de mesures d’incitation à l’achat effrénées, ces facteurs stabilisateurs artificiels ont été supprimés. Aujourd’hui, les prix immobiliers élevés semblent tenir principalement grâce à une conviction profondément enracinée selon laquelle l’augmentation des prix des logements est aussi certaine que la gravité. Les taux d’intérêt, à 5,25%, sont désormais revenus à des niveaux historiquement normaux. Si ces taux demeurent proches des niveaux historiques, il est probable que les prix des maisons reviendront également à des niveaux historiquement normaux.
Au cours des 70 dernières années, les prix des maisons ont généralement été six fois supérieurs au salaire moyen. Avec un salaire moyen actuel de 34 600 £, le prix moyen historiquement normal d’une maison serait de 208 000 £, comparé à la moyenne de fin 2023 de 259 000 £. Il est peu probable que le prix moyen des maisons chute à 208 000 £ d’ici la fin de l’année, ce qui représenterait une baisse de 20%. Plutôt, il est espéré que les salaires augmenteront de manière significative par rapport à l’inflation au cours de la prochaine décennie, tandis que la croissance des prix des maisons restera faible ou nulle.
Par exemple, si l’inflation reste à 2% et que les salaires augmentent de 3%, le salaire moyen atteindra £46 500 en 2033. Si le ratio des prix des maisons tombe à six au cours de cette période, les prix des maisons augmenteraient d’un peu moins de 1% par an pour atteindre 279 000 livres, ce qui permettrait à la plupart des gens de sortir de l’équité négative et de rendre le logement beaucoup plus abordable. Cela constituerait un scénario presque idéal, mais il est peu probable que nous parvenions à un tel résultat.
