Selon Stephen Ryan, pour les investisseurs, le timing des retours financiers peut être déterminant pour le succès ou l’échec de leurs investissements.
Imaginez que vous économisez pendant 25 ans, peut-être pour soutenir vos enfants dans l’achat d’une maison. Supposons que vous réalisiez un gain de 25% dans votre année la plus lucrative, une perte de 25% dans votre année la moins favorable, et que vous enregistriez un bénéfice de 5% chaque année.
Pensez à la séquence dans laquelle vous allez réaliser vos bénéfices financiers.
Si vous effectuez vos retours dans l’ordre du pire au moyen au meilleur, vous serez mieux loti que si vous les faites dans l’ordre inverse, c’est-à-dire du meilleur au moyen au pire.
Est-ce réellement crucial ?
Dans cet exemple, l’écart entre la séquence favorable (l’année passée en premier) et la séquence défavorable (l’année précédente en dernier) dépasse 50%. Cela pourrait indiquer que vos enfants reçoivent moins de soutien financier… et cela a de l’importance.
La dernière étape est déterminante.
Pour les investisseurs qui pensent à long terme et ont un horizon temporel défini, les dernières années revêtent une importance capitale. En effet, à ce stade, le capital accumulé est généralement à son niveau le plus élevé après des années de cotisations et de gains issus des intérêts composés.
Dans les premières années, l’importance de la contribution annuelle est plus grande que le rendement d’investissement pour accumuler des richesses. Au fil du temps, cette dynamique s’inverse et les rendements d’investissement deviennent le principal moteur de la croissance des richesses.
Il est essentiel d’optimiser les gains au cours de ces années décisives sans mettre en danger le capital.
Développement et non diminution
Les marchés subissent des ajustements; les approches d’investissement deviennent incertaines; les locataires déménagent ou résilient leur bail.
Votre plan d’investissement doit être élaboré de manière à anticiper des périodes de rendement faible dès le début, lorsque le capital initial est encore disponible et qu’il reste du temps pour se rétablir.
Vous devez prendre en compte la possibilité de séquençage, ce qui implique réfléchir soigneusement aux origines des risques et des bénéfices potentiels.
Variétés de rétroactions diverses
Le rendement global de l’investissement immobilier se compose d’un revenu régulier et d’une augmentation de la valeur du capital. Historiquement, les actifs immobiliers stables ont affiché un rendement supérieur à celui du capital sur le long terme.
La fluctuation des gains a été bien moins importante, ce qui indique que le rendement ajusté en fonction du risque du revenu a augmenté au fil du temps.
En outre, il est recommandé de privilégier les revenus plutôt que la croissance du capital pour atteindre un rendement cible, car les flux de trésorerie provenant de gains en capital à l’avenir sont moins fiables et peuvent contribuer à une meilleure gestion du risque de séquençage.
Les stratégies qui comptent principalement sur les gains en capital pour atteindre leurs objectifs de rendement sont plus susceptibles de compromettre les économies constituées.
Il ne se passe rien, mais le loyer est dû.
Lorsque votre période d’investissement se raccourcit, il est important d’avoir des revenus réguliers plutôt que de compter uniquement sur la croissance de votre capital. Voici quelques suggestions pratiques:
Ne choisissez pas de stratégies dont les rendements visés sont beaucoup plus élevés que le rendement initial, car celles-ci comportent divers résultats potentiels et un risque accru de séquençage.
Lorsque vous évaluez le risque lié au séquençage, envisagez les revenus et les gains en capital comme s’ils appartenaient à des catégories d’actifs différentes.
Tentez de ne pas accorder trop d’importance aux catégorisations basées sur les secteurs, les régions ou les styles, mais plutôt de vous concentrer sur la fiabilité des revenus locatifs de votre portefeuille. Évaluez la solidité financière des locataires principaux. Si l’on considère leur cote de crédit combinée comme une garantie, cette obligation serait-elle de qualité d’investissement (BBB ou supérieure) ou non?
La nouvelle entreprise proptech Income Analytics propose une évaluation adaptée au marché immobilier commercial, disponible sur www.incans.com.
Veuillez réserver la dernière danse pour moi.
Pour les investisseurs immobiliers qui envisagent un horizon d’investissement à long terme, la façon dont les rendements sont générés peut déterminer le succès ou l’échec de leur stratégie.
Chez Didobi, nous assistons nos clients dans la détection des risques de séquençage liés à des termes tels que « noyau » lorsqu’ils sont utilisés comme étiquettes. La dernière étape est cruciale – atteindre le bon résultat en se concentrant sur un revenu locatif stable.
Initialement diffusé par nos amis sur:
